Anh Kiên,ạivaymuanhàdùlãisuấthạhà kỹ sư công nghệ, đang sống tại TP HCM, được giới thiệu một nền đất 84 m2 khu vực Tam Đa, Thành phố Thủ Đức (quận 9 cũ), giá 3,5 tỷ đồng. Anh đang có 1,8 tỷ đồng tiền mặt, nếu mua phải vay thêm ngân hàng 1,7 tỷ đồng.
Anh cho biết đã tìm hiểu ở ba ngân hàng thương mại, lãi suất vay đều từ 8-9% một năm ưu đãi trong năm đầu, sau đó thả nổi. Nhân viên tư vấn cho biết mức thả nổi có thể tầm 11,5-12% mỗi năm. Nếu vay 1,7 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, mỗi tháng anh Kiên phải trả gốc và lãi trên 20 triệu đồng. Trong khi đó, trừ chi phí sinh hoạt, mỗi tháng vợ chồng anh dư ít hơn số tiền này.
"So với đầu năm, mức lãi suất hiện đã hạ nhiều nhưng vẫn còn cao so với khả năng kinh tế của gia đình tôi. Chờ lãi suất giảm thêm rồi tính tiếp", anh nói.
Nhân viên một công ty bất động sản đang tư vấn cho khách. Ảnh: Nguyên Tiêu
Cũng muốn mua một căn chung cư cũ 64 m2, giá 2,2 tỷ đồng trên đường Phạm Văn Đồng, nhưng khi nghĩ đến việc vay ngân hàng, anh Chiến (TP Thủ Đức) lại lo lắng.
Anh cho biết nếu mua căn này phải vay ngân hàng thêm một tỷ đồng. Với mức lãi suất ưu đãi năm đầu là 8,5% một năm, những năm sau lên 11-12%. Theo đó, số tiền anh phải trả gốc lãi hơn 18 triệu đồng mỗi tháng. "Việc vay vốn này tương đối áp lực khi tổng thu nhập của hai vợ chồng chỉ khoảng 40 triệu đồng một tháng. Nếu trừ các khoảng sinh hoạt phí sẽ khó xoay xở trả nợ", anh chia sẻ.
Ghi nhận của VnExpresscho thấy, so với đầu năm, lãi suất cho vay mua nhà đất tại nhiều ngân hàng đã giảm khoảng 1-3 điểm phần trăm, dao động 7-9% mỗi năm. Nhóm ngân hàng Big 4 (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang có mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu từ 7-8,5% mỗi năm. Lãi suất thả nổi tầm 10,5-12,5% các năm tiếp theo.
Ở một số ngân hàng thương mại cổ phần như TPBank, Techcombank, ACB Eximbank, Techcombank, MB, PVcomBank... cũng đang triển khai gói vay mua, xây và sửa chữa nhà ở với lãi suất phổ biến trong thời gian đầu từ 7,5-10% một năm. Lãi suất thả nổi từ năm thứ 2 được tính bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3-3,5%.
Nhìn chung lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đã hạ nhiệt, nhưng tỷ lệ người dân vay vẫn rất thấp. Báo cáo tài chính quý III của nhiều ngân hàng cho thấy tín dụng đổ vào mảng bất động sản đang tăng nhưng chủ yếu là cho vay kinh doanh bất động sản, còn dự nợ cho vay cá nhân tăng rất chậm, thậm chí giảm.
Như tại VPBank, tín dụng kinh doanh bất động sản tính tới cuối tháng 9 tăng 45% lên 98.192 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 18,83% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Trong đó, cho vay cá nhân mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất mua nhà chỉ tăng 6,6%, tỷ trọng giảm so với trước.
Còn tại Techcombank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cuối tháng 9 tăng 47,2%, chiếm tỷ trọng gần 35% tổng dư nợ tín dụng (tăng so với tỷ trọng 26,4% cùng kỳ năm ngoái). Dư nợ cho vay cá nhân giảm tới 9,2%...
Số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước đến hết tháng 8 cũng cho thấy dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỷ đồng, tăng hơn 26.000 tỷ đồng so với tháng trước. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, trong khi phân khúc khách hàng cá nhân vay mua nhà lại rất thấp.
Cụ thể, dư nợ tín dụng với vay mua quyền sử dụng đất tới hết tháng 8 chỉ đạt hơn 62.700 tỷ đồng, giảm so với con số hơn 63.200 tỷ đồng vào cuối tháng 7. Số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gần như không thay đổi so với tháng trước, cho thấy nhu cầu mua căn hộ ở các dự án cũng không tăng nhiều.
Thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến hết tháng 9, cả nước có khoảng hơn 13.000 sản phẩm nhà đất được giao dịch. Đa số người mua hiện nay là dùng tiền nhàn rỗi, tỷ lệ vay vốn ngân hàng rất ít. Nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó, cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng lại đang sụt giảm.
Một trong những yếu tố khiến người mua nhà chưa dám đi vayvẫn là do lãi suất chưa về mức kỳ vọng. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, dù lãi suất đã giảm, nhiều người vẫn cho rằng con số hiện tại còn quá cao.
Ông dẫn một khảo sát của công ty ông thực hiện trong quý III với khoảng 2.000 người, cho thấy khoảng 44% người được khảo sát cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay xở tài chính. Khoảng 33% số người chấp nhận đi vay nếu lãi suất dao động 8-10%. Chỉ có 14% số người còn lại đồng ý vay tiền với mức lãi suất từ 10-13%. Hiện tại, mức lãi suất dưới 10% chủ yếu áp dụng trong 6-12 tháng đầu, thả nổi thì 11-13%, vượt xa mức lãi suất mà người đi vay mua nhà kỳ vọng.
"Trong bối cảnh khó khăn chung, với mức lãi suất hiện tại, đi vay để mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên thời điểm hiện tại", ông Tuấn nhìn nhận.
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập người dân phải là dưới 7% một năm. Đối với người mua nhà xã hội, con số này phải thấp hơn 4,5% mỗi năm.
Tuy nhiên, theo ông, để giữ sự cân bằng hợp lý, hiệu quả giữa lãi suất và tỷ giá, giữa lạm phát và tăng trưởng, ổn định kinh tế vĩ mô, trong ngắn hạn rất khó để các ngân hàng giảm lãi suất về mức thấp như nhiều người mua mong muốn. Ngay cả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội cũng đang có mức lãi suất lên tới 8,2% một năm. Thậm chí, thời hạn ưu đãi mà người vay được hưởng cũng tương đối ngắn, chỉ kéo dài trong vỏn vẹn 5 năm.
Ngoài vấn đề lãi suất, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Phú Đông, cho rằng nguyên nhân một phần còn do nhiều người mua nhà không dám dùng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn, ảnh hưởng đến thu nhập. Phần khác là hiện nay không có nhiều sản phẩm phù hợp tài chính, nhu cầu ở thực để mua. Cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ. Sản phẩm càng có giá trị cao, người mua càng ngại đi vay.
"Thị trường nhà đất vẫn ảm đạm, chưa nhiều điểm sáng đủ để khách hàng tự tin vay vốn mua bất động sản lúc này. Câu chuyện đổ nợ vì vay mua đất đai rồi gánh lãi suất 14-15% hồi đầu năm khiến nhiều người không dám "đánh liều". Vì vậy khó có thể kích cầu tín dụng mua nhà trong giai đoạn hiện tại", ông Phúc đánh giá.
Nguyên Tiêu